RESUMO: COMPETÊNCIA

       
               

RESUMO: COMPETÊNCIA

link: doc.google      
A competência é a medida da jurisdição, o que delimita onde determinado órgão pode ou não exercer suas atribuições. Assim, podemos dizer que a jurisdição é uma e indivisível e que materializa-se pela competência, que nada mais é que a atribuição legal a qual um órgão estatal é investido para o exercício da jurisdição no caso concreto.       
Segundo Liebman, chama-se competência a quantidade de jurisdição cujo exercício é atribuído a cada órgão ou grupo de órgãos.       
Existem ações para as quais o juiz brasileiro tem jurisdição. Outras há, no entanto, que refogem ao âmbito da justiça brasileira. Dinamarco enumera três razões para que sejam estabelecidas regras de competência internacional, excluindo-se a jurisdição nacional para a apreciação de determinadas causas:
a) a impossibilidade ou grande dificuldade para cumprir em território estrangeiro certas decisões dos juízes nacionais; 
b) a irrelevância de muitos conflitos em face dos interesses que ao Estado compete preservar.
c) a conveniência política de manter certos padrões de recíproco respeito em relação a outros estado.
A competência internacional é tratada nos artigos 88 a 90 do CPC; o artigo 88 trata da competência concorrente, ou seja, hipóteses em que a jurisdição civil brasileira poderá atuar sem prejuízos da competência as jurisdições estrangeiras; assim, há competência concorrente sempre que o réu for domiciliado no Brasil (independente de nacionalidade) no Brasil tiver de ser cumprida a obrigação, bem como na hipótese da ação se originar de fato ocorrido ou de ato praticado no Brasil. O artigo 89 trata da competência exclusiva, ou seja, em que a autoridade judiciária brasileira é a única competente para apreciar e julgar as lides; a competência é exclusiva quando a ação versar sobre imóveis situados no Brasil, bem como proceder a inventário e partilha de bens, situados no Brasil, ainda que o autor da herança seja estrangeiro e tenha residido fora do território nacional.   

A competência absoluta é a competência que não pode jamais ser modificada, é determinada segundo o interesse público (pelos critérios material, pessoal ou funcional), não podendo ser modificada pela vontade das partes em foro de eleição, nem por circunstâncias processuais. A incompetência absoluta deve ser declarada de ofício, independente da argüição da parte e pode ser alegada em qualquer fase do processo tanto pelo juiz como pelas partes (art. 113, CPC), o seu não cumprimento da norma gera nulidade absoluta. Na competência relativa, ao contrário da absoluta, o interesse privado prevalece, é fixada pelos critérios: territorial ou econômico; exceto no caso do CPC, artigo 95; a competência de juízo é sempre absoluta, como também a funcional e a territorial estabelecida com fundamento no artigo 95 (ações que versam direito real sobre bem imóvel). A incompetência relativa não pode ser declarada de ofício, pois, trata-se de nulidade relativa, ou seja, que depende de arguição do réu que deverá alegá-la por meio de exceção (exceção de incompetência), no prazo de resposta. Se o réu não arguir a incompetência relativa no momento oportuno, ou seja, no prazo de resposta, prorroga-se a competência, de modo que o juízo tornar-se competente para o julgamento da lide.
Assim, absoluta é competência improrrogável (que não comporta modificação alguma) e relativa é a competência prorrogável (que, dentro de certos limites, pode ser modificada). E a locução prorrogação da competência, de uso comum na doutrina e na lei, dá a ideia da ampliação da esfera de competência de um órgão judiciário, o qual recebe um processo para a qual não seria normalmente competente.

CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO

A competência é definida pela lei, e por isto, sua fixação baseia-se em determinados critérios que são critérios determinativos da competência. Esses critérios determinam qual será o juízo competente para julgar a questão judicial. 
São cinco os critérios para fixação da competência: material, pessoal, funcional, territorial e econômico ( valor da causa ).   
– Critério Material (Ratione materiale)   
A competência é fixada em razão da natureza da causa, ou seja, em razão da matéria que está sendo discutida no processo. Em decorrência desse critério surgem varas especializadas como varas criminais, cíveis, de família, de acidente do trabalho, etc. Por esse critério temos também as justiças especializadas: justiça eleitoral, militar, do trabalho, etc.

- Critério Pessoal (Ratione personae)      
A competência é fixada em razão da condição ou da qualidade das pessoas do processo, pois determinadas pessoas têm o privilégio de serem julgadas por juízes especializados. Este privilégio não se dá por uma característica pessoal da parte e sim pelo interesse público que os agentes representam. Aqui não interessa a matéria, importa quem seja parte.

– Critério territorial (Ratione Loci)   
A competência é fixada em razão da circunscrição territorial ou do território. É o critério que indica em qual a comarca ou a seção judiciária deverá ser ajuizada a ação. O foro comum é o do domicílio do réu, conforme art. 94, CPC. Os artigos 95 a 101, CPC estabelecem os foros especiais.  

– Critério Funcional
A competência é fixada em razão da atividade ou função do órgão julgador.

– Critério Valor da causa /Econômico

A competência é fixada em razão do valor da causa, valor este que é atribuído na petição inicial.

MODIFICAÇÃO DA COMPETÊNCIA                                                                         Existem situações em que a competência é modificada (competência relativa), dentre as maneiras de operar-se este fenômeno temos a conexão e a continência. A primeira, prevista no artigo 103 do CPC, diz respeito à relação que se estabelece entre duas ou mais demandas. As ações têm três elementos identificadores: as partes, o pedido e a causa de pedir. Haverá conexão entre elas quanto tiverem o mesmo pedido ou causas de pedir (basta que as duas ações tenham em comum um dos dois elementos). Assim, para que não haja sentenças conflitantes reúnem-se as causas conexas, porém a reunião das causas é uma faculdade do juiz. O juiz pode de ofício ou a requerimento de qualquer das partes, determiná-la para que a decisão seja proferida simultaneamente.      
A continência, prevista no artigo 104 do CPC, também diz respeito a uma relação entre duas ou mais demandas, contudo, exige dois elementos comuns: partes iguais e causas de pedir, onde os pedidos sejam diferentes (do contrário haveria litispendência) onde um é mais abrangente que o de outro. Tal como ocorre com a conexão, na continência pode o juiz, de ofício ou a requerimento das partes, determinar a reunião das ações propostas separadamente; para que a decisão seja proferida simultaneamente.

ÓRGÃO COMPETENTE PARA JULGAR CONFLITO DE COMPETÊNCIA

Quando a competência for absoluta, o juiz a examinará de ofício, naquilo que os alemães denominam “competência da competência”. Se ele verifica que não é competente para a demanda, determina a remessa dos autos ao foro ou juízo apropriados, sanando-se o vício. O mesmo não acontece com a incompetência relativa, porque o juiz não pode conhecê-la de ofício, mas apenas quando arguida pelo réu, em exceção, sob pena de prorrogação.       
Assim, o conflito de competência ocorre quando dois ou mais juízes dão-se por competentes ou consideram-se incompetentes para uma determinada demanda. No primeiro caso haverá conflito positivo, e, no segundo, o negativo. De acordo com o artigo 116 do CPC, eles podem ser suscitados, por meio de petição instruída com os documentos pertinentes à prova do conflito em questão, por qualquer das partes, pelo MP ou pelo próprio juiz. O órgão competente para julgá-lo é o tribunal hierarquicamente superior aos dos juízes que se declararam competentes ou incompetentes para apreciação da lide. Se o conflito ocorrer entre o tribunal ou entre juízes de justiças diferentes ou entre juízes de grau inferior o Superior Tribunal de Justiça será o órgão competente para julgamento do conflito.      
Uma vez suscitado o conflito de competência o andamento do processo será suspenso e somente serão resolvidas as medidas urgentes.       
Após decisão do conflito, os autos do processo serão remetidos para o juízo declarado competente pelo Tribunal.

É Lícita a Cobrança de Corretagem e SATI do Comprador de Imóvel Novo ? – É Devida Indenização pelo Atraso da Obra ?

   

É Lícita a Cobrança de Corretagem e SATI do Comprador de Imóvel Novo ? – É Devida Indenização pelo Atraso da Obra ?

07 sábado set 2013

Posted by carlosgarbi in Civil, Consumidor, Imobiliário

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Neste caso julgado recentemente no Tribunal as questões mais atuais envolvendo a compra de imóveis na planta foram examinadas. Penso que a solução dada a essas recorrentes questões representa hoje a tendência da jurisprudência e pode orientar consumidores e fornecedores em suas decisões. Ao final indico o link para acesso ao Acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo do qual fui relator.

E M E N T A

APELAÇÃO. PRELIMINARES DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

1. Na data do ajuizamento da ação a ré já estava em mora no tocante ao cumprimento das obrigações que contratualmente assumiu, causando inegável prejuízo aos autores, de modo que possuíam interesse de agir para os pedidos de obrigação de fazer e de indenização.

2. Pretensão da ré ao reconhecimento da ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, pois parte dos danos sofridos pelos autores não foi por ela causado, mas em razão de relação mantida entre os adquirentes de imóvel e a corretora de imóveis. Os autores representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame. Não podem, portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os fornecedores. Diante da prova do prejuízo sofrido, devem ser indenizados por qualquer dos fornecedores em virtude da solidariedade existente entre eles no dever de reparar. A busca é pela reparação efetiva e rápida, de modo a proteger o consumidor, hipossuficiente na relação (art. 6º, inc. VI, do Código de Defesa do Consumidor). Assim, nestas circunstâncias, a ré, que escolheu seus fornecedores, é parte legítima para o pedido indenizatório e deve responder objetivamente pelos danos causados aos autores.

3. Atraso na entrega das chaves. Não há como afastar a responsabilidade pela mora no cumprimento da obrigação, visto que empresa do porte da ré, que atua há anos no mercado, deve se ajustar a eventuais embaraços para finalizar a obra que se comprometeu a vender.

4. Lucros Cessantes. A indenização por lucros cessantes corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela demora no cumprimento da obrigação. O uso pode ser calculado economicamente pela medida de um aluguel, que é o valor correspondente ao que deixou de receber ou teve que pagar para fazer uso de imóvel semelhante. A base de cálculo da reparação por lucros cessantes ou percepção dos frutos deve ser fixada em percentual equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.

5. Comissão de corretagem e taxa de serviços imobiliários – SATI. A contratação forçada dos serviços pelo comprador do imóvel representa prática abusiva, definida no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos. Daí o direito de restituição que deve ser reconhecido.

6. Despesas condominiais referentes aos meses de junho e julho de 2011 que também devem ser reembolsadas pela ré. O contrato estabelece a responsabilidade dos autores pelo pagamento de tais despesas somente após a conclusão das obras e recebimento das chaves, o que só ocorreu em agosto de 2011.

7. A compra da casa própria gera expectativas e esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A conduta da ré seguramente afetou a dignidade dos adquirentes, que não puderam usufruir do bem adquirido no tempo esperado. Assim, embora a questão trate de inadimplemento contratual – risco inerente a qualquer negócio jurídico –, justifica-se o pedido de reparação por danos morais.

8. Indenização por dano moral fixada em R$ 5.600,00. Valor insuficiente a reparar o dano. Majoração a R$ 10.000,00.

Dou parcial provimento aos recursos, nos termos explicitados.

V O T O 

1. – Apelaram as partes da sentença proferida pelo Doutor OG CRISTIAN MANTUAN que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré a devolver aos autores as quantias dispendidas a título de SATI (Serviço de Assessoria Imobiliária), comissão de corretagem e despesas com taxas condominiais, bem como, para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.600,00.

Os autores sustentaram que são devidos lucros cessantes em razão do atraso na entrega das obras, que, nesse caso são presumidos e independem da destinação que pretendiam conferir ao bem. Sustentaram, ainda, que o valor da indenização por dano moral não é suficiente para compensar o sofrimento enfrentado e desestimular condutas semelhantes da ré. Por fim, requereram que os ônus da sucumbência sejam integralmente imputados à ré.

A ré, por sua vez, sustentou que: a-) os autores não possuem interesse de agir para ajuizamento da presente ação, pois o termo de transferência de posse do imóvel se reveste de todas as formalidades e requisitos necessários; b-) é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda quanto a devolução dos valores pagos a título de SATI, comissão de corretagem e despesas condominiais; c-) concluiu a obra no prazo estipulado, mas não pode entregar as chaves por motivo de força maior, em razão de exigências administrativas; d-) os autores concordaram com o pagamento da SATI e da comissão de corretagem ao assinarem o contrato, legitimando a sua cobrança; e-) afastada a mora em razão da ocorrência de fato maior, não está obrigado ao pagamento de qualquer indenização; f-) os autores não comprovaram os dano morais sofridos; g-) há previsão no contrato responsabilizando os autores pelo pagamento das despesas condominiais.

As partes responderam aos recursos.

É o relatório.

2. – Inicialmente, não há que se falar em carência de ação, seja por falta de interesse de agir, seja por ilegitimidade de parte.

Embora a posse do imóvel negociado entre as partes tenha sido transferida aos autores no dia 11/08/2011, na data do ajuizamento da presente ação, como será visto, a ré já estava em mora no tocante ao cumprimento das obrigações que contratualmente assumiu, causando inegável prejuízo aos autores, de modo que possuíam interesse de agir para os pedidos de obrigação de fazer e de indenização.

De outra parte, cumpre esclarecer que foi o descumprimento culposo do contrato pela ré que ensejou o pedido de reparação de danos correspondente às despesas condominiais que os autores tiveram de pagar antes da imissão de posse. As despesas de corretagem e SATI, por sua vez, constam do quadro resumo do negócio jurídico do qual participou como compromissária vendedora. Logo, irrefutável a sua legitimidade passiva para responder a todos os pedidos deduzidos na inicial.

As partes celebraram, em 20/01/2008, compromisso de compra e venda para aquisição da unidade 63, torre 02B, do Condomínio Parque Clube, empreendimento da ré na cidade de São Paulo – SP, cuja conclusão estava prevista para outubro de 2010, com prazo de tolerância de 120 dias (cláusula 4.6 – fls. 91).

A fixação de prazo de tolerância é praxe em contratos dessa natureza e no caso dos autos, o prazo de 120 não se mostra abusivo, sendo inferior, inclusive, ao usualmente adotado pelas construtoras e imobiliárias. Ainda assim, observa-se que somente em agosto de 2011 os autores receberam a posse do apartamento que lhes fora prometido à venda (fls. 301/302), ou seja, após seis meses de atraso.

Citada, a ré afirmou que concluiu as obras no prazo previsto, mas que a demora na entrega das unidades se devia às exigências administrativas para obtenção do respetivo Auto de Conclusão. A alegação de entraves na expedição do “habite-se” pela Prefeitura, contudo, não pode afastar a responsabilidade pela mora no cumprimento da obrigação. Cuida-se do que se convencionou chamar fortuito interno, que não tem poder liberatório da obrigação.

A esse respeito esclarecem CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD: “Constatada a ocorrência do fato inevitável e necessário, o efeito será a exclusão de qualquer obrigação de indenizar por parte do devedor. Todavia, em certos casos o fortuito não será óbice à responsabilização do devedor. [...] c) em sede de responsabilidade civil, existem casos em que o fato danoso não resultou da culpa do agente, mas de uma situação que se liga diretamente aos riscos da atividade profissional exercitada pelo causador do dano. Cuida-se da figura do fortuito interno, cujo risco vem de ‘dentro para fora’ e culmina por se tratar de um evento evitável pro parte de quem assumiu a atividade” (Direito das Obrigações, Ed. Lumen Juris, 2011, p. 531/532).

A existência de exigências administrativas para construção e entrega do imóvel, tais como a concessão do “habite-se”, é circunstância conhecida pela ré, empresa que, de acordo com seu estatuto social, dedica-se construção e comercialização de imóveis (fls. 181), e, portanto, deveria ter sido considerada no momento da contratação, quando fixou a data prevista para a entrega do imóvel aos autores e o prazo de tolerância admitido.

Nesse sentido, oportuno lembrar o voto do Desembargador LUIS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ, no julgamento de caso análogo: “os problemas administrativos enfrentados na obtenção das licenças ambientais não podem ser considerados causas de suspensão dos prazos para o início das obras de construção do loteamento, porque tais circunstâncias, em decorrência da natureza do contrato e atividade desenvolvida pelas promitentes vendedoras, não são fatos imprevistos ou não inevitáveis” (TJSP – Ap. nº 9067923-17.2005.8.26.0000 – j. 23/08/2011).

Prometido à venda o imóvel com a estipulação de prazo certo para a sua entrega, deve o compromissário vendedor, que tem recebido as prestações pactuadas, entrega-lo no prazo previsto, não podendo a alegação de dificuldades na obtenção do “habite-se” servir para que se exima de cumprir a obrigação contratualmente assumida perante os compromissários compradores.

Dessa forma, verificada a culpa exclusiva da ré pelo descumprimento do contrato, é devida a indenização como forma de ressarcir os danos ocasionados aos autores (art. 389 do Código Civil).

Se houve injustificado descumprimento do contrato, é dever da ré ressarcir os autores pelos lucros cessantes que deixaram de usufruir em decorrência do atraso na entrega do bem. Esta indenização corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela demora no cumprimento da obrigação, e independe da finalidade afirmada pelos autores.

É nesse sentido a orientação da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça em casos semelhantes:

“AGRAVO REGIMENTAL – COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – CABIMENTO – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes…” (STJ – AgRg no REsp 1202506/RJ – rel. Min. Sidnei Beneti – DJe 24/02/2012).

“REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. – Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso” (STJ – AgRg no Ag 692543/RJ – rel. Min. Humberto Gomes de Barros – DJ 27/08/2007).

“CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA… LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES … A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido” (STJ – REsp 644984/RJ – rel. Min. Nancy Andrighi – DJ 05/09/2005).

Para esse fim, mostra-se razoável a imposição de aluguel equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel. A esse respeito, convém lembrar o que decidiu o Tribunal, pelo voto do Desembargador CESAR CIAMPOLINI, no julgamento da apelação nº 9075940- 71.2007.8.26.0000, de sua relatoria:

“… segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) a taxa de aluguel, ou seja, a razão entre os valores anunciados de aluguel e venda de imóveis, na cidade de São Paulo, foi, no último mês de janeiro, de 0,51% (disponível no link: http://www.fipe.com.br/web/indices/fipezap/resease s/%C3%8Dndice%20FipeZAP%20%20Divulga%C3%A7%C 3%A3o%20201202.pdf, pg. 6). Logo, verifica-se que a fixação da taxa de aluguel em 1% enriquece, sem causa para tanto, o proprietário do bem. Vale destacar que o dado estatístico acima tem origem fidedigna, uma vez que, a FIPE é entidade ligada à Faculdade de Economia, Administração e Ciências Contábeis da Universidade de São Paulo, conhecida, inclusive, pelos índices econômicos que edita como, por exemplo, o tão aplicado Índice de Preços ao Consumidor (IPC). Nessa mesma linha, o art. 15- A da Lei de Desapropriações (Del. 3.365/1941), com redação dada pela MP 1.577/1997, limita em 6% ao ano o valor dos juros compensatórios. Antes da edição da referida medida provisória a jurisprudência normalmente fixava os juros compensatórios em 12% ao ano. Portanto, a redução que se faz por este voto consiste também em opção legislativa tomada em situação análoga, posto que os juros compensatórios em desapropriação destinam-se, exatamente, a compensar o expropriado pela perda da posse do bem sem a prévia e justa indenização. Situação que, como se vê, guarda perfeita analogia ao caso dos autos” (TJSP – j. 14/08/2012).

É nesse sentido o entendimento do Tribunal, particularmente dessa Câmara: Ap. n° 0349342-92.2009.8.26.0000 – rel. Des. ELCIO TRUJILLO – j. 05/06/2012; Ap. 0015427-98.2010.8.26.0224 – rel. Des. SALLES ROSSI – j. 13/07/2011; Ap. 0001520-88.2010.8.26.0084 – rel. Des. THEODURETO CAMARGO – j. 11/04/2012.

Quanto à restituição do valor pago a título de corretagem e SATI, está correta a sentença.

Quanto às verbas cobradas por supostos serviços de corretagem e de assessoria técnica (SATI), alegou a ré que seria parte ilegítima para responder pela restituição do valor cobrado a este título, pois não celebrou com os autores qualquer contrato neste sentido. Imputou à corretora de imóveis LPS Consultoria de Imóveis S/A. a responsabilidade pela cobrança.

Sucede que a ré escolheu o prestador de serviços que atenderia os compradores. A corretora de imóveis atuava em seu favor perante os adquirentes, que, seguramente, não fizeram distinção entre as empresas atuantes na cadeia de fornecimento.

Como esclarece Flávio Tartuce: “Deve-se atentar que, no fato do serviço ou defeito, há evidente solidariedade entre todos os envolvidos na prestação, não havendo a mesma diferenciação prevista para o fato do produto, na esteira do que consta dos arts. 12 e 13 do CDC. Isso porque é difícil diferenciar quem é o prestador direto e o indireto na cadeia de prestação, dificuldade que não existe no fato do produto, em que a figura do fabricante é bem clara [...] Na verdade, a tarefa de identificação de quem seja o prestador direto não poderia trazer a impossibilidade de tutela jurisdicional da parte vulnerável [...] Tais conclusões, sem dúvida, ampliam muito a responsabilidade dos parceiros de prestação.” (Manual de Direito do Consumidor, Direito Material e Processual, Ed. Método, 2012, p. 153/154).

Os autores representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame e não podem, portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os fornecedores. Diante da prova do prejuízo sofrido, devem ser indenizados por qualquer dos fornecedores em virtude da solidariedade existente entre eles no dever de reparar. A busca é pela reparação efetiva e rápida, de modo a proteger o consumidor, hipossuficiente na relação (art. 6º, inc. VI, do Código de Defesa do Consumidor). Assim, nestas circunstâncias, a ré, que escolheu seus fornecedores, é parte legítima para o pedido indenizatório e deve responder objetivamente pelos danos causados aos autores.

O documento juntado às fls. 55 demonstra que os autores desembolsaram a quantia de R$ 4.250,40 correspondente às comissões de diversos profissionais, sequer discriminados para fins de justificar a cobrança. O mesmo se observa em relação à SATI. Os autores não receberam a cópia do contrato de prestação de serviço de assessoria técnica imobiliária referente à cobrança no valor de R$ 1.962,40.

Não há qualquer indicativo de que estes serviços tenham sido prestados em favor dos autores e tampouco de que foram tidos como facultativos, à escolha dos adquirentes. A contratação forçada, imposta ao comprador do imóvel, representa prática abusiva e está definida no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor.

A ré prevaleceu-se da fraqueza dos adquirentes para lhe impor a contratação de serviços. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos. Daí o direito de restituição que deve ser reconhecido aos autores das quantias que pagaram indevidamente (R$ 4.250,40 + R$ 1.962,40 – fls. 55).

“A contratação no mesmo ato da compra e venda imobiliária com outros de intermediação (corretagem) e de assessoria imobiliária (assessoria jurídica) sobre o mesmo empreendimento implica reconhecer a denominada “venda casada”, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor no artigo 39, inciso I.” (TJSP, Ap. n. 0183974-85.2010.8.26.0100, rel. Des. Clóvis Castelo, j. 30-07-2012).

“Cobrança de serviços de assessoria técnico imobiliária. Ausência de informação adequada e clara sobre o serviço, contratado por mera nota em proposta de compra. Ausência de clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Cobrança indevida. Restituição determinada. Não incidência do art. 42, § único do Código de Defesa do Consumidor. Sucumbência recíproca. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.” (TJSP, Ap. n. 9212356-17.2005.8.26.0000, rel. Des. Viviani Nicolau, j. 07-06-2011).

“Taxa SATI. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária. Ilegalidade confirmada. Nota inserida na planilha de cálculo sem qualquer discriminação específica quanto ao teor de tais serviços. Desrespeito ao dever de informação prevista no CDC. Cobrança afastada. Direito à restituição simples. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.” (TJSP, Ap. n. 0145152-90.2011.8.26.0100, rel. Des. Paulo Alcides, j. 30-08-2012).

As despesas condominiais referentes aos meses de junho e julho de 2011, no valor de R$ 668,00, também devem ser reembolsadas pela ré, porque a cláusula 15.2 do contrato estabelece a responsabilidade dos autores pelo seu pagamento somente após a conclusão das obras e recebimento das chaves (fls. 98), o que ocorreu em agosto de 2011 (fls. 301/302).

No que tange à indenização por danos morais, a compra da casa própria gera expectativas e esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A conduta da ré, que, postergou a entrega do apartamento por mais de seis meses, seguramente atingiu a dignidade dos adquirentes, que não puderam usufruir do bem adquirido no tempo esperado. Assim, embora a questão trate de inadimplemento contratual – risco inerente a qualquer negócio jurídico –, justifica-se o pedido de reparação por danos morais. Já decidiu nesse sentido o Tribunal em casos semelhantes:

“Isto porque, o procedimento inadequado das rés ocasionou angústia e desgosto aos autores, pois é notório que quem adquire o imóvel, contrai dívidas e efetua o pagamento regular das prestações, sente-se frustrado por não poder dispor do bem, sofrendo aflição psicológica, em razão do prolongado martírio de espera pela entrega da casa própria. Consequentemente, os danos extrapatrimonais se fazem presentes” (TJSP – Ap. nº 0044332-77.2008.8.26.0000 – rel. Des. João Francisco Moreira Viejas – j. 14.03.12).

“Indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Apelados já firmaram contrato de financiamento com instituição financeira. Entrega das chaves não ocorreu. Inobservância do lapso cronológico pactuado. [...] Comportamento irregular da recorrente frustrou os recorridos, prolongando o martírio e trazendo aflição psicológica. Danos morais presentes. Verba reparatória compatível com as peculiaridades da demanda. Apelo provido em parte” (TJSP – Ap. nº 0001671-13.2011.8.26.0248 – rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda – j. 06/10/2011).

É certo que a indenização deve ser fixada com moderação. Neste ponto, importante o esclarecimento de SÉRGIO CAVALIERI FILHO: “Na fixação do quantum debeatur da indenização, mormente tratando-se de lucro cessante e dano moral, deve o juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro. A indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará enriquecimento sem causa, ensejador de novo dano” (Programa de Responsabilidade Civil, Malheiros, 2003, 5ª ed., pág. 108).

A indenização por danos morais considera a natureza do dano, a capacidade econômica do ofensor e do ofendido e também o caráter pedagógico da reprimenda que poderá, assim, evitar novos abusos, ou seja, a dosimetria deve mostrar-se adequada à frustração e ao constrangimento experimentados pela parte e atender ao binômio mitigação da dor e desestímulo da reiteração de atos da espécie.

Respeitado entendimento do D. Magistrado, o valor da indenização por danos morais fixado na sentença em R$ 5.600,00 (cinco mil e seiscentos reais) deve ser majorado a R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que atende à moderação que se reclama nestes casos e está muito próximo aos valores adotados em condenações desta natureza de acordo com a orientação da jurisprudência, corrigidos a partir do julgamento deste recurso, nos termos da Súmula n. 362 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

Reformada a sentença para admitir a condenação da ré ao pagamento dos lucros cessantes e majorado o valor da indenização, verifica-se a sucumbência mínima dos autores, de modo que cabe àquela o pagamento das custas e despesas do processo, bem como, dos honorários advocatícios. Não fosse por isso, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais em importe menor ao pleiteado na inicial não implica em sucumbência recíproca (Súmula 326, STJ).

3. – Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos recursos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso na entrega da unidade, que, afastada a abusividade do prazo de tolerância, compreende de março a agosto de 2011, bem como para majorar a indenização por danos morais a R$ 10.000,00. A ré arcará com as custas e despesas do processo e os honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Carlos Alberto Garbi  – relator –

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